Une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu’une maison équivalente classée D, d’après les Notaires de France. À l’inverse, un coup de peinture ou une cuisine rafraîchie se récupèrent rarement à l’euro près. Avant de vendre, tous les travaux ne se valent pas : certains font monter le prix, d’autres rassurent seulement l’acheteur ou se perdent dans la négociation.
La performance énergétique, premier poste qui fait varier le prix
La « valeur verte » mesure l’écart de prix entre deux logements comparables selon leur étiquette DPE. Les Notaires de France la suivent chaque année sur les ventes réelles.
Ce que disent les chiffres des notaires
Sur les transactions 2024, publiées en décembre 2025, une maison classée F se vend 18 % moins cher qu’une maison D, et une maison G 25 % moins cher. En 2021, ces écarts n’atteignaient que 10 % et 17 %. Chaque classe perdue coûte en moyenne 8 % sur une maison et 4 % sur un appartement.
| Classe DPE de la maison | Écart moyen avec une maison D |
| F | -18 % |
| G | -25 % |
| Par classe perdue | environ -8 % |
Un écart très variable selon le marché
L’effet du DPE reste faible en Île-de-France, où les acheteurs sont plus nombreux que les biens à vendre. Il pèse davantage dans les régions où les maisons anciennes abondent.
- sur une maison de 200 000 €, passer de F à D vaut plusieurs dizaines de milliers d’euros sur le papier ;
- le coût des travaux, l’isolation et le chauffage surtout, doit rester sous ce gain, financement compris ;
- les aides à la rénovation d’ampleur réduisent la part payée par le vendeur.
Gagner deux classes au DPE pèse plus sur le prix d’une maison que n’importe quelle cuisine neuve.
L’audit énergétique, passage obligé pour vendre une passoire
Depuis la loi Climat et résilience, la vente d’une maison énergivore impose un document de plus que le DPE. L’audit énergétique réglementaire chiffre des scénarios de travaux et les aides associées.
Un calendrier qui s’élargit
| Classe DPE de la maison | Audit obligatoire à la vente depuis |
| F et G | 1er avril 2023 |
| E | 1er janvier 2025 |
| D | 1er janvier 2034 |
L’audit reste valable cinq ans, contre dix ans pour le DPE. Il est remis à l’acheteur dès la première visite et annexé à la promesse de vente.
Ce que l’acheteur en fait
Avec un audit en main, l’acheteur connaît le montant des travaux à prévoir. Il s’en sert pour négocier. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de l’électricité dans le calcul du DPE passe de 2,3 à 1,9 : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité changent de classe, parfois sans le moindre chantier.
- Refaire un DPE si le précédent date d’avant 2026 et que la maison se chauffe à l’électricité.
- Commander l’audit avant la mise en vente si la maison reste en E, F ou G.
- Comparer le coût des travaux proposés avec la décote observée dans la commune.
Un nouveau DPE suffit parfois à sortir une maison chauffée à l’électricité de la catégorie des passoires.
Les travaux qui rapportent et ceux qui coûtent
En dehors de l’énergie, les agences immobilières convergent sur un point : les gros travaux engagés juste avant la vente se répercutent mal dans le prix. L’acheteur paie pour ce qu’il voit et pour ce qu’il n’aura pas à refaire.
Le rapport entre coût et effet
| Travaux | Coût | Effet sur la vente |
| Peinture claire et neutre | Faible | Fort : l’acheteur se projette |
| Joints, poignées, luminaires | Faible | Fort : moins d’arguments de négociation |
| Jardin dégagé, terrasse nettoyée | Faible | Fort sur les photos et la première visite |
| Rafraîchir cuisine ou salle de bains | Moyen | Bon si le style date |
| Cuisine ou salle de bains refaites à neuf | Élevé | Rarement récupéré en totalité |
| Extension, véranda | Très élevé | Risque de prix au-dessus du marché |
Le home staging comme alternative
Le réseau Orpi conseille de limiter le budget de home staging à 2 à 3 % du prix du bien. Désencombrer, dépersonnaliser et éclairer les pièces change la perception sans engager de chantier.
- retirer les meubles en trop pour agrandir visuellement les pièces ;
- remplacer les ampoules faibles par un éclairage chaud et homogène ;
- soigner l’entrée, première image de la maison.
Une maison vide d’objets personnels laisse l’acheteur imaginer ses propres meubles.
Rassurer l’acheteur avec des preuves écrites
Une partie de la valeur se joue sur la confiance. Les travaux invisibles, comme l’électricité ou la toiture, se valorisent peu dans le prix mais évitent une négociation à la baisse.
Les documents qui pèsent dans la négociation
- les factures des travaux réalisés, avec les coordonnées des entreprises ;
- les attestations d’assurance décennale des artisans, valables dix ans après la réception ;
- les certificats RGE pour les travaux énergétiques ;
- les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans.
Le bon moment pour lancer des travaux
Des travaux lancés trop tard retardent la mise en vente et brouillent les photos d’annonce. Mieux vaut boucler les chantiers avant les diagnostics, pour que le DPE tienne compte des améliorations.
- Faire estimer la maison en l’état par deux professionnels.
- Lister les défauts visibles relevés pendant l’estimation.
- Traiter d’abord les petits travaux à fort effet.
- Lancer les diagnostics une fois les travaux terminés.
- Réunir toutes les factures dans un dossier remis aux acheteurs.
La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale reste exonérée d’impôt. Les travaux servent donc surtout à vendre plus vite et à limiter la décote. Notre rubrique financement et valorisation de la maison détaille les autres leviers avant une vente.
Un dossier de factures complet répond à l’avance aux questions que l’acheteur aurait posées pour baisser le prix.
Quels travaux valorisent une maison : la logique à suivre
La rénovation énergétique pèse le plus sur le prix, surtout pour une maison classée F ou G. Viennent ensuite les petits travaux visibles, peu coûteux et efficaces sur la perception. Les gros chantiers de confort se récupèrent rarement à la vente. Avec l’audit obligatoire pour les maisons classées D en 2034, l’écart de prix lié au DPE devrait encore se creuser.
Thomas Vergne a grandi dans l’atelier de charpente de son père, près de Castres, avant de passer dix-sept ans dans le négoce de matériaux en région toulousaine — un poste d’observation privilégié sur ce qui distingue un chantier bien mené d’un devis qui sonne creux. Depuis 2019, il écrit en indépendant sur des sujets aussi variés que le bâtiment, les formations bien-être certifiantes ou le financement professionnel — un grand écart qu’il justifie ainsi : dans les deux univers, on vend beaucoup de promesses et assez peu de contrats lisibles. Il collabore notamment avec Quincaillerie Tarnaise sur les questions techniques et normatives, et avec Danseurs de vie sur les formations et retraites yoga. Sur Plaisir Maison, il se concentre sur les décisions qui engagent un projet de rénovation : quel professionnel choisir, quel budget prévoir, quelles aides mobiliser. Sa règle reste la même depuis ses débuts : lire le contrat avant le catalogue.
